行业透视 | 这些安徽城市土拍热度领跑长三角，盈利预期也更值得看好

 导 读 

溢价率过高影响盈利预期？这些地方依旧有利可图。

◎  作者 / 马千里、邱娟

随着长三角一体化的推进，交通、产业、医疗等资源互利共享也在加速，三省一市中发展相对落后的安徽迎来了难逢的发展机遇，土地市场动向也更受关注。为此，本文将对近半年安徽土地市场走势和热点城市土拍情况进行梳理，并从产业、人口、房价及盈利空间等方面剖析了引发这一现象的深层原因，并对安徽土地市场的未来走势和重点城市进行预判。

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整体概况：长三角土拍热度整体高涨
安徽溢价率居三省一市首位

CRIC监测数据显示，自3月份各城市土地供应逐步恢复正常以来的这半年间，长三角三省一市土拍热情高涨，涉宅土地整体溢价率高达22%，其中安徽热度最高，溢价率高达31%，居三省一市之首，较第二位的浙江还高出6个百分点。02

城市差异：临近江浙城市竞拍更为激烈
但楼板价仍处于长三角低位

分城市来看，芜湖、黄山、马鞍山、阜阳、合肥、蚌埠、六安、宿州、滁州等城市市场热度较高，近期土拍溢价率均在25%以上。除阜阳、六安和合肥以外，其余城市处于安徽东部，与江浙接壤、地理上比较邻近，是江浙直接辐射城市，并且多位于南京、杭州等中心城市的直接辐射范围。

其中芜湖表现最为突出，市场热度最高，溢价率高达70%。单7月份一个月，就成交了8宗含宅地，每宗地溢价率均在50%以上，总成交金额高达58亿元，整体溢价率77%。其中位于中心城区镜湖区、弋江区的多宗地块备受关注，以镜湖区缝纫机厂地块为例，该地块位于镜湖区核心位置，邻近公园，周边还有在建地铁，是不可多得的“宝地”。该宗地的拍卖引起了业内的高度关注，吸引了19家房企参与竞拍，其中不仅有伟星、保利、安展、碧桂园等深耕芜湖的企业，也出现了力高、绿城等新面孔。最终芜湖安展以2.18亿元+2.19亿元代建资金成功竞得该地块，实际楼面价高达9557元/平方米，接近万元大关，实际溢价率超过了118%。此外，弋江区也有多宗优质宅地成功出让，其中两宗均被本地龙头房企伟星以21亿、16亿的总价（含代建费用）竞得，实际楼板价分别为6858、6603元/平方米，溢价率均在75%以上。不仅中心城区热度高涨，就连芜湖县、南陵县的宅地也均溢价率成交，由此可见芜湖土地市场热度之高。

值得注意的是，虽然安徽各城市溢价率水平居于高位，但是由于其出让底价设置相对较低，整体地价并不高，除了合肥楼板价超过6000元/平方米以外，仅有芜湖一城整体楼板价超过3000元/平方米，与江浙同类城市相比，安徽的地价整体处于低位。

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原因探析：产业、交通助力人口回流
低地价下盈利空间依旧较佳

造成安徽土地市场热情高涨有多方面的原因，既有一体化带来的产业、交通、人口等诸多利好，也有基于房价水平相对较低、承接外溢需求较多的客观优势，也与地价水平尚处低位、盈利空间较大的利益驱动。在这些因素的综合影响之下，安徽整体呈现需求潜力大、盈利空间佳的市场格局，加之疫情爆发初期相对宽松的资金政策，使得安徽土地市场整体呈现欣欣向荣之势。

3.1产业转移：紧抓长三角一体化机遇，合肥、芜湖、滁州产业经济迎来大发展

总体来看，安徽省各城市经济发展保持在较快的增速，2019年GDP增速高达7.5%，除正在转型的淮南、淮北、铜陵三个资源型城市及蚌埠外，其余城市经济增速均在7%以上。典型如滁州，经济表现亮眼，在2017年GDP排名省内第五，而在2019年已跻身前三，且2019年GDP增速、工业增加值、固定资产投资、消费品零售总额等多项关键指标增速均居于省内首位。

基于地缘优势，安徽是江浙沪产业转移的第一阵地，在承接产业上具备先发优势；并且在长三角一体化上升到国家战略的大背景之下，新兴产业领域合作进一步加强，交通等重大项目建设提前完成。譬如原计划2020年实现北段送电的商合杭铁路为例，早在2019年12月即已实现北段通车，并在2020年6月实现了全线开通，将合宁、宁安、宁杭等多条高铁线衔接，并与规划的沪苏湖等高铁相连；合肥至马鞍山、芜湖、宣城、阜阳、亳州等省内城市，都可实现1小时高铁到达，原来交通不便的宣城、芜湖、亳州等城市将大大受益。不仅如此，通车后，将打通前往中原腹地的快速通道，成为新的“华东二通道”，对于安徽利好不断，也获得了“经济腾飞”的良机。

以省会合肥为例，"芯屏器合"战略性新兴产业发展迅猛，在液晶面板产业聚集了京东方、康宁、维信诺、三利谱等一批龙头企业，上下游产业链企业75家，实现了“从沙子到整机”的全产业链布局，2019年产值在千亿元以上；高新区也拥有像科大讯飞、中芯这类知名企业，芯片设计已经开始投产，城市综合实力明显增强。未来，合肥将基于“国际先进、全国一流、区域引领”的战略定位，建设全国性乃至世界性的产业创新中心。

不仅是合肥，安徽全省都在加速数字化、智能化。目前芜湖机器人企业120余家，形成了全产业链，领跑全国第一方阵；滁州先后引进了总投资140亿元的康佳集团，以及总投资240亿元的惠科液晶面板项目，产业的带动作用非常强。近日举办的世界制造业大会江淮线上经济论坛上，安徽省又有两市、六县区宣布与阿里巴巴展开合作，其中阿里云将在智能制造领域助力铜陵、芜湖全面升级。

3.2人口回流：合肥、马鞍山人口回流迹象明显，皖北城市仍未明显改观

长久以来，由于经济水平和江浙沪之间存在较大差距，安徽省内外出务工人口一直保持在较高规模，省内各城市中仅有合肥、淮北和马鞍山是人口净流入的城市，其余城市均处于人口净流出的状态，如宣城在2010年~2016年间户籍外流人口均在20万以上。不过，近些年来安徽省各城市积极承接产业转移，也吸引了部分外出人口回乡就业，2013年起安徽省就出现了人口回流的迹象，至2019年已连续七年持续回流；尤其在长三角一体化的推动之下，人口回流趋势更为显著。

其中，省会合肥基于其较强的综合实力，对人才的吸引力正在提升，2019年常住人口机械增长量超过3万人，位居全省首位。其他城市中，除皖北六市外，其余三四线城市在2019年均有人口回流的迹象；其中，马鞍山表现最为突出，2019年常住人口机械增量超过1万人，位居十五个城市首位；2019年经济大幅跨步的滁州表现也比较突出，2019年常住人口净流入量也接近1万人。

3.3价格优势：房价“洼地”承接更多回迁、外溢需求，低地价保障投资盈利空间

除了长三角一体化带来的产业转移和人口回流利好之外，低房价也是安徽土地市场热度高涨的一大原因，与江浙沪相比，安徽房价具有较强的价格优势，可承接相对一部分外溢需求。

典型如地理位置邻近的滁州南谯区乌衣镇、来安县汊河镇和南京江北新区，从CRIC监测的2020年商品住宅价格来看，滁州乌衣镇、汊河均价在8000-9000元/平方米左右，而一山之隔的南京浦口房价已经超过2.2万元/平方米，两者之间的差价超过1.3万元/平方米，因此，滁州 的汊河、乌衣承接南京需求外溢尤其是刚需外溢具有先天优势，尤其是全国第一条跨省城际铁路滁宁城际高铁也已全线开工，预计2022年通车。建成通车后，从南京江北新区到滁州只需要短短的40分钟，宁滁一体化势必加速推进，滁州的经济在此利好下也有望保持较快增长，楼市势必迎来一波快速上涨。与之类似的还有马鞍山、芜湖等，房价水平均在8000-12000元/平方米，较南京房价存在有较大差距，还有一定的需求增量空间。

此外，就其自身来看，尽管滁州土拍溢价率处于高位，但由于出让底价相对较低，实际楼板价水平并不高，近半年滁州涉宅土地楼板价为1964元/平方米，对比其全市8000元/平方米的房价水平来看，滁州当前的地价房价比仅有25%，投资滁州土地市场的盈利预期依旧相对安全。

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未来展望：一体化背景之下人口回流加速
合肥、芜湖拿地安全系数更高

基于上述交通一体化、产业升级、人口回流、房价洼地、盈利空间大等诸多优势，安徽接下来房地产需求空间无需过多担心，并且考虑到安徽今年大部分城市商品住宅的供地计划都有不同程度的减少，在“僧多粥少”的大格局之下，接下来安徽的土地市场热度还将延续高位，尤其是产业基础较好、人口回流比较明显、购房需求较为旺盛的合肥、芜湖、滁州等城市，拿地安全系数更高。

值得注意的是，对于安庆这类商品住宅去化周期在20个月以上、土地供应又明显过量的城市，还是要注意防范库存风险。

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